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　   中國是全球擁有250 米以上超高層建筑最多的國家，占全球總數(shù)的一半以上，建筑的平均高度超過300 米。

　　在全球超高層建筑數(shù)量排名前十的城市中，中國的城市(含港澳臺)占據(jù)了六席，相比之下，超高層建筑最早出現(xiàn)的美國僅有兩個城市上榜。

　　250-300 米的項(xiàng)目是目前已建成超高層建筑的主流，占比達(dá)到了57.3%。在建和待建項(xiàng)目中400 米以上的比例明顯增加。未來400 米以上建筑主要集中在亞洲，亞洲將會是全球超高層建筑最熱的一個地區(qū)。

　　從超高層建筑在中國的地理分布情況來看，250 米以上建成超高層建筑有34% 在華東，是全國超高層建筑最密集的地區(qū)。在建的超高層建筑主要集中于華中和華南地區(qū)。

　　超高層建筑與經(jīng)濟(jì)周期有著密不可分的緊密聯(lián)系。全球經(jīng)濟(jì)增長與超高層建筑的建成數(shù)量大致呈反比現(xiàn)象，當(dāng)經(jīng)濟(jì)處于穩(wěn)健上漲的健康時期，超高層建筑入市的數(shù)量往往處于較低水平。

　　任何一個城市超高層建筑的發(fā)展?fàn)顩r及趨勢跟這個城市的人均GDP 和第三產(chǎn)業(yè)比重呈絕對正相關(guān)的關(guān)系。

　　超高層建筑已經(jīng)不再是單純地以辦公作為主要用途，隨著超高層建筑在全球各個城市越建越多，酒店、住宅、商業(yè)等功能的比重逐漸增加，超高層建筑的用途日益多樣。

　　超高層建筑的高品質(zhì)和知名度為其入住率和租金溢價都起著正面、積極的作用;超高層建筑的主要用途關(guān)系著其商業(yè)部分的規(guī)模和布局。

　　引言

　　對于超高層建筑來講，無論是前期的可行性研究，一直到產(chǎn)品定位和后期的營運(yùn)，包括物業(yè)管理都充滿著挑戰(zhàn)，就如同一個踩鋼絲巨人的感受一樣，整個過程當(dāng)中既有風(fēng)險，也有驚喜，也會面臨很多挑戰(zhàn)，同樣也會獲得很大的榮譽(yù)。

　　本報告統(tǒng)計了全球464 座250 米以上的建成/ 封頂、在建及待建超高層項(xiàng)目，綜合分析了超高層建筑受經(jīng)濟(jì)環(huán)境及市場發(fā)展不同而造成地理分布、結(jié)構(gòu)功能及運(yùn)營管理的差異性。

　　全球超高層建筑概覽

　　中國是全球擁有250 米以上超高層建筑最多的國家，迪拜是擁有最多超高層建筑的城市，全球最高的建筑哈利法塔坐落于迪拜。

　　中國是全球擁有250 米以上超高層建筑最多的國家，共有122 座，占全球總數(shù)的一半以上，而建筑總高度為36,765 米，約為排名第二的阿聯(lián)酋三倍，建筑的平均高度超過300 米;中國第一高樓的上海中心大廈已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂，總高度為632 米，是世界第二的超高層建筑。

　　從全球地理分布來看，超高層建筑主要集中于人口密度較高的亞洲國家，中東富庶國家阿聯(lián)酋和沙特阿拉伯的超高層建筑數(shù)量也相當(dāng)多，約占全球總數(shù)的21%;而歐洲國家卻鮮有超高層建筑。

　　在全球超高層建筑數(shù)量排名前十的城市中，迪拜以32 座的絕對優(yōu)勢占據(jù)了全球第一的位置，總高度達(dá)9,941米，幾乎整個中東地區(qū)的超高層建筑都集中于迪拜;而十強(qiáng)城市中，中國的城市(含港澳臺)占據(jù)了六席，相比之下，超高層建筑最早出現(xiàn)的美國僅有兩個城市上榜。

　　“拼裝建筑”

　　倫敦蘭特荷大廈

　　外形酷似奶酪刨絲機(jī)的蘭特荷大廈地處倫敦市中心，由20,000噸鋼結(jié)構(gòu)，近75,000 平方米玻璃幕墻包裹著，225 米的總高度不會打破任何世界記錄。

　　而它的獨(dú)特之處是其革命性的建筑方式，因?yàn)檎麄�建筑85% 的鋼結(jié)構(gòu)都是離地預(yù)制的配件，然后再運(yùn)送到倫敦的工地現(xiàn)場內(nèi)進(jìn)行組裝，當(dāng)工人們正在打地基的時候，大廈的主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)在制作中，整個建造過程只花了兩年零兩個月。

　　蘭特荷大廈不是“建設(shè)”而成的，它卻是“安裝”而成的，這是建造大型建筑的全新方式，它將成為建筑史上新的里程碑。

　　建成或封頂、在建及待建項(xiàng)目全球分布

　　全球超高層建筑主要集中于亞洲地區(qū)，而未來將有九成以上的超高層建筑將位于中國大陸。

　　根據(jù)RET 睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，全球250 米以上已建成超高層建筑超過六成集中在東亞及東南亞;中東地區(qū)雖然地域狹小，其超高層建筑的數(shù)量超過了整個美洲。從市場趨勢來看，未來將有九成以上的超高層建筑位于亞洲的中國大陸地區(qū);而美洲及歐洲等國家的超高層建筑開發(fā)將逐漸進(jìn)入停滯期。

　　我們對全球超高層建筑的高度進(jìn)行了統(tǒng)計，發(fā)現(xiàn)250-300 米的項(xiàng)目是目前已建成超高層建筑的主流，占比達(dá)到了57.3%。超過400 米的建筑共有16座，除中東、美國及馬來西亞共7 座外，其余全部位于中國大陸及香港、臺灣。

　　從高度增長趨勢來看，在建和待建項(xiàng)目中400 米以上的比例明顯增加，分別達(dá)到13.8% 和17.0%。未來400 米以上建筑主要集中在亞洲，亞洲將會是全球超高層建筑最熱的一個地區(qū)。

　　超高層建筑中國分布

　　從超高層建筑在中國的地理分布情況來看，250 米以上已建成超高層建筑有34% 在華東，是全國超高層建筑最密集的地區(qū)。相比之下，在建的超高層建筑主要集中于華中和華南地區(qū)，比重分別為23% 和21%;顯然建成項(xiàng)目最密集的華東地區(qū)已經(jīng)逐漸“降溫”。從待建及規(guī)劃項(xiàng)目來看，華東、華南的數(shù)量領(lǐng)先于全國，然而兩個地區(qū)的表現(xiàn)不同，華東地區(qū)的超高層建筑將“散落”在多個城市，而華南地區(qū)的項(xiàng)目將比較集中;此外，西北和西南地區(qū)的比重也在逐年上升。

　　城市的分布狀況

　　從城市來看，上海建成的超高層建筑數(shù)量列全國之首，共有17 座;而華地區(qū)的已建成超高層建筑主要集中于廣州和深圳。研究發(fā)現(xiàn)，無錫作為商業(yè)起步較慢的二線城市，盡管在城市能級和經(jīng)濟(jì)總量上與一線城市和發(fā)達(dá)的二線有一定差距，但是它的超高層建筑數(shù)量達(dá)到了7 座，僅次于重慶，位居全國第六。在建和待建的超高層建筑中，深圳的項(xiàng)目非常多，總共20 座，位居全國第一。相比之下，其他幾個傳統(tǒng)意義上的一線城市，北上廣的開發(fā)節(jié)奏已經(jīng)逐步放緩，直至上海中心大廈竣工以后，上海超高層建筑會進(jìn)入一個相對的低潮期。另外我們發(fā)現(xiàn)，一些尚沒有超高層建筑的三線城市，例如青島、蘭州和徐州，將會是未來超高層建筑開發(fā)非常盛行的城市。

　　宏觀經(jīng)濟(jì)與超高層建筑

　　超高層建筑的發(fā)展源于多個深層次背景，其中宗教和政治因素是非常關(guān)鍵的因素;而從建筑的角度來講，電梯和鋼結(jié)構(gòu)是造就了超高層建筑最主要的技術(shù)上的支撐;另外還有一個最重要的因素就是經(jīng)濟(jì)，經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展直接影響了超高層建筑的增長速度。

　　超高層建筑和經(jīng)濟(jì)周期

　　超高層建筑與經(jīng)濟(jì)周期有著密不可分的緊密聯(lián)系。RET 睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心將超高層建筑的建成時間作了統(tǒng)計，我們發(fā)現(xiàn)全球經(jīng)濟(jì)增長與超高層建筑的建成數(shù)量大致呈反比現(xiàn)象，當(dāng)經(jīng)濟(jì)處于穩(wěn)健上漲的健康時期，超高層建筑入市的數(shù)量往往處于較低水平。

　　而每個全球性經(jīng)濟(jì)危機(jī)都會對超高層建筑市場產(chǎn)生較大沖擊。上個世紀(jì)30 年代的全球經(jīng)濟(jì)大蕭條時代，導(dǎo)致了歷時30 年的超高層建筑“空窗期”;90 年代初的日本經(jīng)濟(jì)泡沫破裂、1997 年的亞洲金融危機(jī)以及2007 年爆發(fā)的美國次貸危機(jī)，都造成了超高層建筑歷史上較長的低谷期。

　　這一現(xiàn)象主要和超高層建筑的建設(shè)周期相關(guān)，當(dāng)經(jīng)濟(jì)處于上升階段，興建超高層建筑的需求會增加，而超高層建筑至少需要3 年以上的時間完成，短期的經(jīng)濟(jì)波動并不會直接影響開發(fā)熱度，然而當(dāng)遇到長時期的經(jīng)濟(jì)低潮，整個市場會出現(xiàn)疲軟甚至停滯不前。

　　宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)分析

　　RET 睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心挑選了9 個城市，包括全球經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)的城市，如紐約、香港和新加坡，以及中國具有代表性的一二三線城市，包括深圳、上海、南京、成都、貴陽和鄭州，將這些城市的超高層建筑數(shù)量和它們的宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)作了對比。

　　研究發(fā)現(xiàn)，任何一個城市超高層建筑的發(fā)展?fàn)顩r及趨勢跟這個城市的人均GDP 和第三產(chǎn)業(yè)比重呈絕對正相關(guān)的關(guān)系。人均GDP 反映著一個城市的發(fā)展程度，在人均GDP 較高的城市中，經(jīng)濟(jì)活動的發(fā)展催生出對集約化功能的需求，超高層建筑隨之應(yīng)運(yùn)而生。

　　再來看第三產(chǎn)業(yè)的比較，紐約、香港、新加坡等經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)的城市中，第三產(chǎn)業(yè)占比都達(dá)到了70% 以上，香港更是超過了90%;然而中國大陸地區(qū)城市的第三產(chǎn)業(yè)占比幾乎都在50% 左右;根據(jù)我們的數(shù)據(jù)分析，美國平均每座超高層建筑對應(yīng)的第三產(chǎn)業(yè)總值約為中國的3.5 倍。

　　功能用途的變遷

　　超高層建筑不再是單純地以辦公作為主要用途，酒店、住宅、商業(yè)等功能的比重逐漸增加，超高層建筑的用途日益多樣。

　　在超高層建筑用途的調(diào)研中，我們挑選了全球高度前100 名超高層建筑作為樣本，收集了從上個世紀(jì)30 年代到2012 年這些項(xiàng)目的用途。研究發(fā)現(xiàn)，盡管近幾年住宅及綜合用途的物業(yè)逐漸增加，超高層建筑的主力物業(yè)依然是寫字樓。隨著超高層建筑越造越高，通常會遇到一個瓶頸，因?yàn)閷懽謽菍τ诳v向運(yùn)輸能力的要求是較高的，所以當(dāng)建筑高度達(dá)到一個比較高的程度后，通過縱向交通往上運(yùn)輸?shù)膲毫�會非常大。現(xiàn)在很多以綜合形式出現(xiàn)的超高層建筑會把酒店和公寓設(shè)置在頂層，很重要的一個原因是酒店和公寓這類物業(yè)形式，人的密度相對較低，將其設(shè)置在高區(qū)有利于緩解縱向交通壓力。近年來純住宅用途的超高層建筑比例大幅上漲，其中六成以上的位于迪拜，大多以銷售為主，主要面向世界頂級富豪階層，對于買家而言房屋所帶來的地位和財富的象征比起房屋自身的實(shí)用性更重要。

　　TIPS

　　億萬富翁的天堂

　　紐約One57

　　One57 是一座位于紐約曼哈頓中城區(qū)的公寓酒店混合型超高層建筑，總高度304 米，是全市最高的住宅建筑，毗鄰紐約中央公園，擁有360 度無遮擋景觀。

　　它也是全世界最奢華的住宅之一，英國手工打造的胡桃木櫥柜，意大利整塊無拼接漢白玉打磨而成的浴缸和洗手間墻面，以及價值十五萬美元的鋼制裝飾面板，平均裝修價格超過3 萬美元/平方米。頂層九個全層單位已經(jīng)預(yù)售，買家包括最少兩位來自中國的富豪，成交價格超過9 千萬美元，室內(nèi)面積超過1,000 平方米。

　　客戶定位策略

　　金融行業(yè)的國際性領(lǐng)先企業(yè)偏愛入駐超高層建筑，其中超過七成以上的租戶屬于金融及其他專業(yè)服務(wù)行業(yè)。

　　租戶行業(yè)比重

　　超高層建筑中的有七成以上的租戶屬于金融和專業(yè)服務(wù)行業(yè)，這兩個行業(yè)的客戶比較類似，都是輕資產(chǎn)企業(yè)，員工是企業(yè)最重要的資產(chǎn)，超高層建筑的硬件品質(zhì)和交通便利性，都有利于提升員工的辦公舒適度和工作效率。另外金融行業(yè)還有兩個比較大的特點(diǎn)：首先，金融行業(yè)是屬于信托類產(chǎn)業(yè)，對外形象對于企業(yè)非常重要，所以超高層建筑會深受這類企業(yè)的青睞，因?yàn)榻ㄖ�的體態(tài)、高度和城市影響力能夠反映出企業(yè)的實(shí)力和穩(wěn)重感。另外，金融企業(yè)的扎堆性非常強(qiáng)，如紐約的曼哈頓、香港的中環(huán)及上海的陸家嘴都是金融企業(yè)的集聚地。我們挑選了紐約、香港和上海這三個全球經(jīng)濟(jì)核心城市，對其超高層建筑的寫字樓租戶的行業(yè)比重作了統(tǒng)計。雖然三個城市的規(guī)模、地理位置不同，但是城市的經(jīng)濟(jì)地位是一致的，金融行業(yè)的客戶是這些城市超高層建筑中的主力客群。另外，上海的超高層建筑主要集中于陸家嘴地區(qū)，而該地區(qū)又是整個中國金融行業(yè)的核心，所以其金融客戶的比重高達(dá)67%。

　　主力租戶

　　研究發(fā)現(xiàn)，一些超高層建筑的主力租戶都是金融領(lǐng)域的“領(lǐng)頭羊”企業(yè)，例如全球最大的金融服務(wù)機(jī)構(gòu)之一的摩根士丹利就一貫選址于地標(biāo)性超高層建筑。摩根史丹利的上海分公司設(shè)立于環(huán)球金融中心最高的三個樓層，總租賃面積超過10,000 平方米，而它的香港分公司也同樣入駐于香港第一高樓環(huán)球貿(mào)易廣場。

　　四大會計事務(wù)所之一的安永也同樣是超高層建筑的“鐵桿粉絲”，它的上海分公司也設(shè)立于環(huán)球金融中心，總共租賃了九個樓層，總面積超過30,000 平方米;在全球其他城市，安永也同樣優(yōu)先選擇進(jìn)駐地標(biāo)性超高層建筑。

　　對于超高層建筑的業(yè)主而言，超大租戶的入駐，并不僅僅提升了租金收益，由于這些企業(yè)的規(guī)模龐大及業(yè)務(wù)頻密，更有利于帶動大樓里酒店、餐飲及購物中心等商業(yè)配套的消費(fèi)需求，由此帶來的收入可能是租金收入的數(shù)倍。

　　運(yùn)營及管理

　　超高層建筑的高品質(zhì)和知名度為其入住率和租金溢價都起著正面、積極的作用;超高層建筑的主要用途關(guān)系著其商業(yè)部分的規(guī)模和布局。

　　寫字樓租金水平及溢價

　　RET 睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心對紐約、香港和上海超高層建筑的寫字樓租金水平和溢價率作了研究分析。我們發(fā)現(xiàn)，香港整體的寫字樓租金水平位居全球第一，而國際金融中心(IFC)的租金水平領(lǐng)先于整個香港，達(dá)到59 元/ 平方米/ 天，相比核心商圈的中環(huán)，租金溢價率達(dá)到55%;而上海和紐約的超高層建筑相對于所處商圈的租金溢價率大約為17%。超高層建筑的租金水平比起其他寫字樓更貴的原因有以下幾點(diǎn)：首先，超高層建筑通常都是十年內(nèi)建成的新樓，建筑的形態(tài)和外墻都會更加時尚新穎，建筑本身的建造成本會更高，所以通常租金定價也會比較高。其次，超高層建筑的品質(zhì)更優(yōu)異，所運(yùn)用到的工程技術(shù)和設(shè)施系統(tǒng)領(lǐng)先于整個市場，有些項(xiàng)目更引入綠色環(huán)保概念，符合國際大企業(yè)的公司理念，深受追捧，無論是對入住率還是租金的提升，都起著積極的作用。最后，許多超高層建筑都為城市的地標(biāo)建筑，知名度很高，如果企業(yè)得以入駐，則能夠提升企業(yè)形象并彰顯企業(yè)實(shí)力，所以當(dāng)溢價率并不是非常高的情況下，租戶毫無疑問地會首選地標(biāo)性超高層建筑。

　　商業(yè)運(yùn)營管理

　　超高層建筑中的商業(yè)部分同樣具有著無可比擬的重要地位。我們針對上海、香港、芝加哥和迪拜的數(shù)個超高層建筑的底商進(jìn)行了統(tǒng)計和分析。研究發(fā)現(xiàn)，根據(jù)超高層建筑的主要功能定位不同，其商業(yè)部分的目標(biāo)客群和業(yè)態(tài)配比也不同。以寫字樓為主力物業(yè)的項(xiàng)目中，其商業(yè)體量通常小于20,000 平方米，主要以餐飲和生活服務(wù)業(yè)態(tài)為主，設(shè)有少量零售和娛樂休閑場所;而生活服務(wù)的類型多樣，包括有銀行、藥店、便利店及郵局等面積小而功能性強(qiáng)的店鋪，主要滿足上班族的日常需求。而另一類包括有酒店、公寓、寫字樓等綜合用途的超高層建筑，其商業(yè)部分的體量會比較大，通常超過50,000 平方米，是功能比較齊全的綜合性購物中心。例如香港環(huán)球貿(mào)易廣場的圓方購物中心，涵蓋了奢侈品店、潮流服飾、國際美食、健身娛樂等多種業(yè)態(tài)，面向多層次的消費(fèi)者。

　　未來趨勢展望

　　01

　　到2020 年，全球250 米以上超高層建筑的數(shù)量將達(dá)到464 座，總建筑面積將超過9,000 萬平方米，超過九成以上將集中在中國大陸地區(qū)。

　　未來中國的超高層建筑將分布于全國范圍內(nèi)多個城市，而成都、重慶、南寧等西南城市將會是超高層建筑的重點(diǎn)開發(fā)城市，超過400 米以上的建筑將占五分之一。

　　02

　　隨著全球低碳概念的盛行，綠色環(huán)保和高效節(jié)能將是超高層建筑開發(fā)商、設(shè)計師及行業(yè)專家未來高度關(guān)注的新領(lǐng)域。提升節(jié)能生態(tài)技術(shù)，有利于降低建筑自身的總能耗并減少建筑運(yùn)營對周邊環(huán)境的影響。

　　目前超高層建筑中，有專業(yè)綠色建筑機(jī)構(gòu)認(rèn)證的項(xiàng)目不足10%，隨著各地政府的倡導(dǎo)和推進(jìn)，預(yù)計到2020 年，這一比例將超過50%。

　　03

　　盡管全球最高建筑的紀(jì)錄不斷被刷新，然而在現(xiàn)有的超高層建筑中，結(jié)構(gòu)高度超過600 米的項(xiàng)目寥寥無幾，未來入市的項(xiàng)目中超過這一標(biāo)準(zhǔn)的也屈指可數(shù)。

　　人們在追求高度的過程中，不得不放棄考慮實(shí)用性和管理難度等因素，目前看來，超高層建筑的結(jié)構(gòu)高度已經(jīng)達(dá)到瓶頸，再向上的生長空間非常狹小，所能帶來的經(jīng)濟(jì)效益也逐步遞減。

　　04

　　為了緩解建筑過高所造成的縱向交通壓力，未來超高層建筑將逐漸增加酒店、公寓等人口密度較低的物業(yè);而電梯的配比、空調(diào)新風(fēng)系統(tǒng)的布局以及動線的設(shè)計都需要更加科學(xué)的計算。

　　物業(yè)管理水準(zhǔn)和產(chǎn)品品質(zhì)提升都是超高層建筑領(lǐng)域需要深入研究的課題，單純追求高度上的突破不利于市場健康穩(wěn)定地長期成長。